Le principe de l'exonération temporaire
Ce dispositif fiscal, instauré par la loi de finances pour 2025, permet à un donateur de transmettre jusqu'à 100 000 € à ses enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants ou, en l'absence de descendants, à ses neveux et nièces (uniquement les enfants de frères et sœurs). Cette exonération n'est toutefois pas automatique : elle suppose une affectation précise des sommes données. Le bénéficiaire doit en effet utiliser l'argent reçu dans un délai de six mois suivant le versement, pour :
- acheter une résidence principale, neuve ou en l'état futur d'achèvement
- ou réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale déjà détenue
Le logement concerné doit ensuite rester la résidence principale du bénéficiaire pendant 5 ans, ou être mis en location à usage d'habitation principale durant cette même durée.
Des plafonds à bien connaître
Le dispositif est encadré par une double limite qu'il convient de respecter scrupuleusement :
- 100 000 € maximum par donateur et par bénéficiaire
- 300 000 € maximum par bénéficiaire, en cas de dons cumulés de plusieurs donateurs
Concrètement, un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents, puis 100 000 € supplémentaires d'un grand-parent, soit un total de 300 000 € exonérés de droits de donation, à condition que toutes les conditions soient remplies.
L'achat d'une résidence principale : les précisions de l'administration
L'administration fiscale a apporté plusieurs clarifications importantes concernant l'utilisation du don pour l'achat d'un logement. Premier point essentiel : le don doit impérativement précéder l'acquisition. Par ailleurs, seuls les logements neufs (jamais habités) ou vendus en l'état futur d'achèvement sont éligibles. Cela exclut donc la construction d'une maison individuelle ou l'achat d'un terrain à bâtir. Le bien peut être un appartement en immeuble collectif ou une maison individuelle, mais l'acquisition via une société civile immobilière (SCI) n'est pas éligible au dispositif. Point pratique pour les familles avec des enfants étudiants : la condition de résidence principale reste satisfaite même si le logement est occupé par un enfant célibataire poursuivant ses études dans une autre ville, tant qu'il demeure rattaché au foyer fiscal des parents. Enfin, en cas de mise en location, celle-ci peut être consentie nue ou meublée, sans incidence sur l'exonération.
Les travaux de rénovation énergétique éligibles
Le don peut également financer des travaux de rénovation énergétique, mais uniquement ceux éligibles à la prime MaPrimeRénov'. Ces travaux doivent obligatoirement être réalisés par des professionnels, et concerner un logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu'il occupe à titre de résidence principale. L'administration fiscale précise que la résidence principale doit être effective dès l'achèvement des travaux, puis conservée pendant 5 ans minimum. Comme pour l'achat immobilier, les travaux réalisés dans un logement détenu via une société (SCI notamment) sont exclus du dispositif, même si le bénéficiaire est associé de cette société.
Attention au non-cumul avec d'autres avantages fiscaux
Point de vigilance majeur : cette exonération ne peut pas se combiner avec d'autres dispositifs fiscaux. Concrètement, pour en bénéficier, le donataire ne peut pas cumuler :
- un crédit d'impôt pour services à la personne
- une déduction fiscale au titre de l'impôt sur le revenu
- la prime MaPrimeRénov' pour les mêmes travaux
Il faut donc choisir entre l'exonération du don et la prime MaPrimeRénov' lorsque les travaux y sont éligibles, ces deux avantages étant incompatibles sur une même dépense.
Comment est calculé le montant exonéré ?
L'exonération ne porte que sur la fraction du don effectivement utilisée pour l'achat ou les travaux. Si la somme donnée dépasse le prix du bien ou le coût des travaux réalisés, seule la portion réellement affectée à cette dépense bénéficie de l'exonération. Le surplus reste alors soumis au régime fiscal classique des donations, avec application des abattements et exonérations habituelles selon le lien de parenté et les conditions en vigueur.
Une opportunité à sécuriser avec un professionnel
Ce dispositif temporaire représente une réelle opportunité pour transmettre un capital conséquent sans fiscalité, tout en aidant ses proches à devenir propriétaires ou à améliorer la performance énergétique de leur logement. Mais son cadre strict impose une vigilance particulière : conditions de délai, nature du logement, durée de conservation, non-cumul avec d'autres aides. Chaque situation familiale et patrimoniale étant unique, il est vivement recommandé de consulter un notaire avant de procéder à ce type de donation. Ce professionnel pourra vérifier que toutes les conditions sont réunies et vous accompagner pour optimiser au mieux la transmission de votre patrimoine.